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1- Les règles générales du LMP ( loueur en meublé professionnel )

Le statut de loueur en meublé est le seul dispositif qui vous permet de vous générer des revenus importants sur lesquels vous serez exonérés d’impôts pendant près de 30 ans dans certains cas. On distingue le statut de Loueur Meublé Professionnel ( LMP ) du Non Professionnel ( LMNP ), le premier concerne des investissements plus importants, donnant accès à des économies d’impôts adaptées aux très grosses fiscalités.

Le dispositif du Loueur en Meublé Professionnel s'adresse aux contribuables fortement imposées, qui souhaitent se constituer des revenus complémentaires réguliers, ou qui cherchent à préparer leur retraite, tout en étant exonérées d'impôt. Ce dispositif est ainsi particulièrement adapté aux chefs d'entreprise et aux personnes qui exercent une activité libérale.

Sont considérés comme des loueurs en meublé professionnel des personnes qui réalisent plus de 23.000 euros de recettes annuelles au titre de la location d'habitation meublés ET qui retirent de cette activité au moins 50 % de leur revenu, sous réserve qu'elles soient par ailleurs immatriculées au Registre du Commerce et des Sociétés ( RCS ) au titre de l'activité exercée.
Certains greffes des tribunaux de commerce refusent cette inscription, dans ce cas la simple lettre de refus d'inscription suffit.
Cette condition est désormais cumulative depuis la loi de finance 2009.
Dorénavant très peu de personnes sont désormais éligibles au dispositif LMP.



 

Statut juridique du loueur en meublé professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel est ouvert aux:
  • Personnes physiques
     
  •  Personnes morale (société translucide d'après l'article 8 du CGI) : (SARL de famille, EURL, SNC)
  • En cas de refus d'immatriculation au Registre du Commerce et des sociétés (certains greffes regardent l'activité comme civile et non commerciale), conserver la lettre de refus d'inscription.
  • Option pour le régime des sociétés de personne (article 239 bis AA du CGI).

Les loueurs en meublé professionnels sont tenus au respect de toutes les obligations comptables et déclaratives des commerçants.



Les logements concernés par le statut juridique LMP

  • Les résidences de tourisme

  • Les résidences étudiantes

  • Les résidences médicalisées pour personnes agées (EHPAD).

OBLIGATIONS A RESPECTER POUR L'INVESTISSEMENT EHPAD :

- Le logement doit être le principal domicile des personnes âgées.

- Les logements sont confiés à un exploitant par un bail commercial de minimum 9 ans. L'exploitant s'engage à reverser les loyers au propriétaire et s'occupe de toute la gestion locative du bien.

- L'investisseur ne supporte donc aucune charge de gestion, de travaux et d'entretien. Seule la taxe foncière est à la charge de l'acquéreur.

Loueur en meublé professionnel: les avantages


 
  • Toutes les charges foncières sont déductibles du revenu global

    Intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais d'établissement, dépenses d'entretien et de réparation, charges liées à son statut (cotisations vieillesse et allocations familiales), amortissement.
    Le déficit constaté au cours d'un exercice est imputable sur le revenu global et le déficit provenant de l'amortissement du bien est reportable sur les revenus de même nature perçus au cours des années suivantes.

  • La plus-value de cession du bien est totalement exonérée d’impôt

    si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes annuelles des deux années civiles précédentes n’excèdent pas 250 000 euros hors taxes, la plus value de cession du bien est totalement exonérée.

  • Récupération de la TVA

  • Exonération d’ Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

    Les biens loués n'entrent pas dans l'assiette de l'ISF si l'investisseur retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (sont exclus des revenus des pensions et des retraites, les revenus fonciers et les revenus financiers).

  • Garantie des loyers par baux commerciaux

  • Allégement des droits de successions

    Les héritiers d'un Loueur Meublé Professionnel bénéficient des mêmes dispositions que celles favorisant la transmission d'entreprises : différé de paiement pendant 5 ans et à l'issue de cette période, fractionnement du paiement sur 10 ans par échéances trimestrielles.

  • Le statut LMP permet au contribuable investisseur d’imputer l'intégralité des déficits résultants des charges déductibles sur son revenu global (article 156-1 4° du CGI).
 

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